효율적시장, 할당효율성, 개발정보의 현재가치와 초과이윤 [부동산학개론 요약14]

공인중개사 빠른 합격의 길 함께해요! 이번 글에서는 1. 효율적 시장의 의의와 구분, 관련 기출문제 2. 할당효율성의 의의와 부동산시장과 할당효율성, 부동산시장에서 개발정보의 현재가치와 초과이윤 에 대해 정리하였습니다. 

 

1. 효율적 시장

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• 의의 : 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 '효율적 시장'이라고 한다. 
• 효율적 시장의 구분

효율적시장	반영되는 정보	분석방법	초과이윤	정상이윤
약성효율적시장	과거의 정보	기술적 분석	획득 불가능(현재나 미래의 정보를 분석하면 가능)	획득 가능
준강성효율적시장	공표된 정보(과거,현재)	기본적 분석	획득 불가능(미래의 정보를 분석하면 가능)	획득 가능
강성효율적시장	공표된 정보(과거,현재) 및 공표되지 않은 정보(미래)	분석 불필요	어떠한 경우도 획득 불가	획득 가능

1-1. 관련 기출문제

Q. 부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다.  ② 강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과이윤을 얻을 수 없다.  ③ 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.  ④ 약성 효율적 시장에서는 현재 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.  ⑤ 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.  답 : ④ 해설 : 있다 -> 없다.

 

 

 

2. 할당효율적 시장

2-1. 할당(적) 효율성의 의의

• 할당효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장을 말한다.
• '자원이 효율적으로 할당되었다'라는 말은 부동산투자와 다른 투자대상에 따르는 위험을 감안하였을 때, 부동산투자의 수익률과 다른 투자대상의 수익률이 같도록 할당되었다는 의미이다. 

 

2-2. 부동산시장과 할당(적) 효율성

• 완전경쟁시장은 항상 할당효율적 시장이지만, 할당효율적 시장이 항상 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다. 
• 완전경쟁시장에서는 정보가 모두 공개되어 있으므로 정보비용이 '0'이며, 따라서 정보비용이 존재하는 시장은 완전경쟁시장이 아니다. 즉, 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다. 
• 부동산투기가 성립되는 것은 시장이 불완전해서라기보다는 할당효율적이지 못하기 때문이다. 
• 부동산시장이 할당효율적 시장이 아니라면 정보가치와 정보비용이 달라져 부동산가격이 과대평가 또는 과소평가되었다면 투자자는 초과이윤을 얻을 수도 있다. 그러나 할당효율적 시장은 정보가치와 정보비용이 같은 시장이므로 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등의 왜곡 가능성이 적어진다. 

 

2-3. 부동산시장에서 개발정보의 현재가치와 초과이윤

• 투자자가 살 수 있고 토지소유자가 팔 수 있는 가격(기댓값의 현재가치) : PV = 투자수익의 기댓값 / 1 + 요구수익률
• 정보의 현재가치 : 정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 = 불확실성하의 현재가치
• 초과이윤 : 초과이윤 = 정보의 현재가치 - 정보비용