주택시장 분석, 주택수요, 주택소요, 주택시장의 여과과정 [부동산학개론 요약13]

공인중개사 빠른 합격의 길 함께해요! 이번 글에서는 1. 주택시장 분석 과 2. 주택시장의 여과과정 에 대해 알아보도록 하겠습니다.  

1. 주택시장분석

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• 주택서비스 의의 : 주택서비스란 주택소유자가 주택으로부터 얻는 효용. 
• 주택유량과 주택저량 : 단기적으로 생산공급은 증가가 어렵기 때문에 저량의 개념으로 공급을 분석하고, 장기적으로 저량과 유량을 함께 사용하여 특정지역의 주택시장에 대한 공급량을 분석.

▶ 주택저량의 공급량 : '일정시점'에 시장에 존재하는 주택의 양 ▶ 주택저량의 수요량 : '일정시점'에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양 ▶ 주택유량의 공급량 : '일정기간'에 시장에 공급되는 주택의 양 ▶ 주택유량의 수요량 : '일정기간'에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

• 주택수요와 주택소요

구분	주택수요	주택소요
의의	구매력이 있는 수요자가 시장경제원리에 의거하여 주택을 사려는 것	구매력이 없는 저소득층을 위해 복지차원에서 정부가 시장경제원리에 개입하여 주택을 우선공급하는 것
적용개념	시장경제상의 개념	사회,복지정책상의 개념
적용원리	시장경제원리에 방임함으로써 시장기능으로 문제를 해결함로 경제적 기능이 강조	정부가 시장경제원리에 개입함으로서 적극적 개입에 의한 문제해결을 도모하므로 정치적 기능이 강조됨
적용대상	구매력이 있는 중산층 이상의 계층	구매력이 없는 무주택 저소득계층
예	아파트분양신청	임대아파트

 

 

 

2. 주택시장의 여과과정(순환과정)

• 주택여과과정의 의의 : 주택의 질적 변화와 가구의 이동의 관계를 설명. 소득이 높은 계층의 가구가 새로운 주택으로 이동하면 기존의 빈 주택을 소득이 낮은 계층의 가구가 낮은 금액으로 구매하며 이동하는 현상. 
• 하향여과 : 고소득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 현상.
• 상향여과 : 저소득계층이 사용하던 주택이 수선 및 재개발되어 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상. 
• 주택여과현상은 주로 하향여과를 통해 연쇄적으로 공급이 된다. 
• 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주태경과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다. 
• 저가주택시장과 고가주택시장의 장·단기 효과

저가주택시장과 고가주택시장의 장·단기 효과
저가주택시장	단기	저가주택의 수요증가 -> 저가주택의 임대료 상승 -> 초과이윤 발생
	장기	신규저가주택 건축 금지 -> 하향여과 발생 -> 임대료 하락 -> 초과이윤 소멸
고가주택시장	단기	하향여과 발생 -> 고가주택의 부족 -> 고가주택의 임대료 상승
	장기	고가주택의 임대료 상승 -> 신규공급자 시장진입 -> 공급증가 -> 임대료 하락

• 주거분리 : 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상. 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상.
• 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생.
• 고소득층 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주택은 대부분 할증되어 거래. 저소득층 주거지역의 경계와 인접한 고소득층 주택은 대부분 할인되어 거래. 
• 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이현상이 발생. 
• 여과과정과 주거분리  

여과과정과 주거분리
고소득층 주거지역	1. 수선 후 가치상승분  > 수선을 위한 투입비용 → 주거분리, 정의 외부효과 2. 수선 후 가치상승분  < 수선을 위한 투입비용 → 하향여과, 천이, 침입
저소득층 주거지역	1. 수선 후 가치상승분 > 수선을 위한 투입비용 → 상향여과, 재개발 2. 수선 후 가치상승분 < 수선을 위한 투입비용 → 주거분리, 부의 외부효과

• 여과과정과 불량주택 문제 : 주택시장에서 불량주택과 같은 저가주택이 생산되는 것은 시장실패가 아니며, 오히려 시장에서 하향여과과정을 통한 효율적 자원배분의 결과인 것이다. 불량주택의 철거와 같은 정부의 시장개입은 근본적인 대책이 될 수 없고, 불량주택에 거주하는 저소득자의 실질소득 향상이 효과적인 대책이다.