시장의 개념과 형태, 부동산시장유형/특성/기능/단기와 장기 [부동산학 개론 요약12]

공인중개사 빠른 합격의 길 함께해요! 이번 글에서는 1. 시장의 개념과 형태, 2. 부동산시장의 개념과 유형, 3. 부동산시장의 특성, 4. 부동산시장의 기능, 5. 부동산시장의 단기와 장기의 개념에 대해서 정리하였습니다. 

 

1. 시장의 개념과 형태

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• 시장 : 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정. 
• 시장형태의 구분

구분	완전경쟁시장	부동산시장
참여자 수	판매자와 구매자가 다수	판매자와 구매자가 소수
동질성 여부	동종동질	동종이질
진입장벽(이동성)	진입과 탈퇴(이동)가 자유	진입과 탈퇴(이동)가 제한

 

 

 

2. 부동산시장의 개념과 유형

• 개념 : 부동산시장이란 매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳. 
• 부동산 시장의 유형 : 범위에 따라

개별시장	개별토지마자 형성되는 시장
부분시장	지역별 부분시장 (부동성) 용도별 부분시장 (용도의 다양성)
전체시장	개별시장의 총합

 

 

 

3. 부동산시장의 특성

1. 시장의 국지성 : 위치에 따라 여러 개의 부분시장으로 나뉘고, 부분시장별로 불균형을 초래. 부동산활동을 정보활동화하여 중개활동을 필요하게 함. 부동성. 
2. 거래의 비공개성 : 정보수집을 어렵게 하며, 많은 정보탐색비용이 들게 함. 부동산가격이 불합리하게 형성되는 주요 원인으로 작용. 개별성. 
3. 비표준화성 : 대량생산이 곤란. 일물일가의 법칙이 적용되지 않음. 개별성. 
4. 비조직성 : 시장의 조직화가 곤란. 전국 단위의 유통망 조직이 곤란.
5. 수급조절의 곤란성 : 토지의 부증성으로 인해 공급이 비탄력적. 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성. 
6. 매매기간의 장기성 : 단기적 거래가 곤란한 경우가 많아 유동성, 환금성 면에서 곤란. 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성.
7. 법적제한 과다 : 법적 제한이 많아 시장이 불완전해지는 경향. 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능이 저하. 
8. 자금의 유용성 : 부동산은 고가품이므로 자금의 조달과 깊은 관련이 있음. 

 

 

4. 부동산시장의 기능

1. 자원배분 기능 : 각종 부동산공간에 대한 경쟁은 기존 건물의 유지와 수선, 건물 개축 등을 통하여 자원배분의 역할을 수행. 
2. 교환기능 : 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환이 이루어짐. 
3. 가격의 형성기능 : 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격에 의해 형성된 부동산의 가격은 창조·파괴의 과정을 거침. 
4. 정보제공의 기능 : 부동산 활동주체에게 정보를 제공. 
5. 양과 질의 조정기능 : 토지의 형질변경, 건물의 용도변경 등 부동산의 양과 질을 조정하여 부동산상품의 유용성이 최대가 되도록 함. 

 

 

5. 부동산시장의 단기와 장기의 개념

5-1. 개별기업에서의 장·단기 구분

• 단기 : 기존의 생산시설의 규모를 변경시킬 수 없을 만큼 짧은 기간을 의미
• 장기 : 기존의 생산시설 외에 새로운 생산시설을 추가설치할 수 있을 만큼 충분히 긴 기간

5-2. 전체시장(산업 전체)에서의 장·단기 구분

• 단기 : 기존 기업이 다른 시장으로 퇴거하거나 새로운 기업이 그 시장에 진입해 오지 못할 정도로 짧은 기간
• 장기 : 모든 시장으로의 이동이 자유롭게 이루어질 수 있을 정도로 충분히 긴 기간