토지의 자연적 인문적 특성, 건물의 특성

토지의 자연적 특성에 해당하는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성과 인문적 특성에 해당하는 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성, 위치의 가변성에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이어서, 건물의 특성에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 토지의 자연적 특성

2. 토지의 인문적 특성

3. 건물의 특성

1. 토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성에는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성이 있습니다.

 

부동성이란 지리적 위치의 고정성 또는 비이동성을 말합니다.부동성의 특징으로는 다음 6가지가 있습니다.

1. 부동산과 동산의 구별기준이 된다.

2. 부동산활동 및 부동산현상을 국지화한다.

3. 부동산활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지 선정 활동으로 만든다.

4. 부동산시장을 추상적 시장과 구체적 시장으로 만든다.

5. 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만든다.

6. 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.

 

영구성이란, 내구성, 불변성, 비소멸성, 불괴성을 말합니다.영구성의 특징으로는 다음 5가지가 있습니다.

1. 토지에 감가상각의 적용을 배제시킵니다.

2. 토지의 가치보존력을 우수하게 합니다.

3. 내용연수가 무한하므로 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만듭니다.

4. 부동산활동을 장기적으로 배려하게 합니다.

5. 토지의 용도를 더욱 유효하게 만들며, 재개발·재활용 등을 통해 영속적인 이용을 가능하게 합니다.

 

부증성이란, 비생산성, 불확장성, 면적의 유한성, 수량 고정성을 말하며 토지의 희소성의 근거가 됩니다.부증성의 특징으로는 다음 4가지가 있습니다.

1. 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 합니다.

2. 토지의 희소성을 지속시킵니다.

3. 토지이용을 집약화시킵니다.

4. 토지부족 문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 됩니다.

 

개별성이란, 비대체성, 비동질성, 이질성을 말합니다.개별성의 특징으로는 다음 4가지가 있습니다.

1. 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가의 법칙의 적용을 배제시킵니다.

2. 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화시킵니다.

3. 부동산활동이나 현상을 개별화시킵니다.

4. 개개의 부동산을 독점화시킵니다.

 

인접성이란, 연속성, 연결성을 말합니다.인접성의 특징으로는 다음 4가지가 있습니다.

1. 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 됩니다.

2. 가치형성 시 인접지의 영향을 받게 합니다.

3. 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킵니다.

4. 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 됩니다.

 

2. 토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성, 위치의 가변성이 있습니다.

 

용도의 다양성

1. 최유효이용의 판단 근거가 되며, 그로 인한 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되기도 합니다.

cf. 최유효이용 : 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말합니다.

2. 이행과 전환을 가능하게 합니다.

3. 부동산 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 합니다.

 

병합·분할의 가능성

1. 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 합니다.

2. 합병 증가·감가 또는 분할 증가·감가를 발생하게 합니다.

 

위치의 가변성

1. 사회적 위치의 가변성 : 주거환경이 공장의 전입, 공원의 폐지, 학교의 이전 등으로 악화 또는 개선되는 경우나 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동, 도시형성·공공시설의 확충 및 정비 상태의 변화 등으로 인한 사회적 환경의 변화를 말합니다.

2. 경제적 위치의 가변성 : 수송 및 교통체계의 정비, 경제성장·소득증대·임금 등의 상태에 따른 부동산의 수급 및 유용성의 변화 등으로 인한 경제적 환경의 변화를 말합니다.

3. 행정적 위치의 가변성 : 일정지역을 토지거래허가제로 규제하거나 그린벨트로 지정하거나 대형건축허가를 금지하는 등 행정적 환경의 변화를 말합니다.

 

2. 건물의 특성

건물을 토지와 달리 인위적인 것이므로 재생산이 가능하며, 비영속성의 특성을 갖고 있습니다. 또한, 건축에 의한 생산가능성과 이축기술의 발달로 인한 이동가능성, 정착된 토지의 지배를 받기도 하는 토지의 개별적 요인의 지배성을 갖습니다.