부동산의 경기변동

1. 부동산경기변동의 개념 및 특징

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(1) 부동산경기변동의 개념

협의의 부동산경기는 주거용 부동산의 건축경기를 말하며, 광의의 부동산경기는 공업용·상업용 부동산경기를 말하고, 최광의의 부동산경기는 토지경기를 포함합니다. 

 

(2) 부동산경기변동의 특징 

①부동산경기(17~18년)는 일반경기(8~10년) 보다 변동주기가 더 길다.

②부동산경기순환의 진폭은 일반경기의 진폭보다 크다. 

③부동산경기변동은 일반경기의 진퇴에 대해 뒤처지는 시간차가 존재하고(타성기간), 주기의 순환국면이 명백하지 않아 불규칙적이고 비반복적이다. 

④부동산경기는 지역적·국지적으로 나타나서 전국적·광역적으로 확대된다. 

⑤주식시장의 경기는 일반경기에 비해 전순환적이고, 부동산경기는 일반경기에 비해 후순환적이다. 

⑥상업용·공업용 부동산경기는 일반경기와 동시순환적인 경향을 보이지만, 주거용 부동산경기는 서로 역순환을 보인다. 

⑦부동산경기는 비교적 경기회복이 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행된다. 

2. 부동산경기측정의 지표

①부동산경기측정의 지표는 미래의 경제활동수준을경제활동 수준을 예측하는 선행지표, 현재의 경제활동 수준을 측정하는 동행지표, 과거의 경제상황을 재확인하는 후행지표로 나뉜다. 

②부동산경기의 측정은 건축량·가격변동·거래량 등을 통한 종합적인 측정이 바람직하다. 

③부동산경기의 측정지표 중 주로 건축량이나 부동산의 거래량이 중심지표가 되며, 부동산의 가격변동은 보조지표로 사용된다. 

3. 부동산시장의 경기별 유형

(1) 회복시장 : 경기의 저점을 지나 가격이 점차 상승하기 시작하는 시장의 국면을 말한다. 금리가 낮아지고 부동산거래가 활기를 띠기 시작한다. 과거의 사례가액은 거래의 기준가액이 되거나 그 하한선이 된다. 부동산중개활동에서는 매도인 중시현상으로 변화한다. 

 

(2) 상향시장 : 경기상승 국면을 지속해 가는 시장을 말한다. 부동산가격은 계속 상승하며, 거래도 활발하다. 과거의 부동산사례가액은 새로운 거래의 하한선이 된다. 부동산중개활동에서 매도인 중시현상이 커진다. 

 

(3) 후퇴시장 : 가격이 하락하기 시작하며, 부동산활동이 침체하기 시작하는 시장을 말한다. 금리가 높아지고 공가율이 증가한다. 과거의 사례가액은 새로운 거래의 기준가액이 되거나 상한이 된다. 부동산중개활동에서는 매수인 중시현상으로 변화한다. 

 

(4) 하향시장 : 부동산경기의 지속적 하강이 진행되는 시장을 말한다. 부동산가격이 하락하고 거래가 거의 일어나지 않으며, 금리가 높아 부동산을 소유하는 것이 하나의 부담이 된다. 과거의 사례가액은 현재의 시점에 있어서 상한선이 되며, 부동산중개활동에서 매수인 중시현상이 커진다. 

 

(5) 안정시장 : 부동산시장에서만 고려의 대상이 되는 시장으로, 부동산가격이 안정되거나 가벼운 상승을 지속하는 시장을 말한다. 사례가액은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다. 

4. 다른 형태의 경기변동 

(1) 장기적 변동  : 50년 또는 그 이상의 장기적인 기간으로 측정되며, 부동산 부문에서는 어떤 지역의 신개발 또는 재개발 등으로 나타난다. 

 

(2) 계절적 변동 : 계절이 가지는 속성과 그에 따른 사회적 관습 때문에 발생한다. 사례로는 방학 때 대학가의 원룸이나 오피스텔, 봄·가을 이사철에 의한 경기변동이 있다.

 

(3) 불규칙적 변동 : 예기치 못한 사태로 인해 발생하는 비주기적 경기변동 현상을 말하며, 사례로는 정부정책, 지진·혁명·전쟁 등에 의한 경기변동이 있다.