부동산의 감정평가상의 용도적 종별, 정착물 유무관계에 따른 분류

부동산은 지역의 용도와 토지의 구분에 따라 분류되기도 하고, 정착물 유무관계에 따라 분류되기도 합니다. 특히, 정착물 유무관계 등에 의한 부동산의 분류에서 다뤄지는 용어들은 공인중개사 시험에 단골 문제이므로 정확한 정의를 숙지하셔야 합니다.

 

목차

1. 감정평가상의 용도적 종별

2. 정착물 유무관계 등에 의한 분류

3. 마무리

1. 감정평가상의 용도적 종별

지역종별이란, 부동산이 속한 지역의 용도에 따라 구분한 것입니다. 택지지역(주거지역, 상업지역, 공업지역), 농지지역(전지지역, 답지지역), 임지지역, 예정지지역, 이행지지역 등으로 구분됩니다.

 

토지종별이란, 지역종별에 의하여 분류되는 토지의 구분을 말합니다. 택지(주거지, 상업지, 공업지), 농지(전지, 답지), 임지, 예정지, 이행지로 구분됩니다.

 

2. 정착물 유무관계 등에 의한 분류

택지란, 건축물을 건축할 수 있는 토지를 말합니다. 주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지입니다.

부지란, 건물, 철도, 도로, 한천 등의 바닥토지를 말합니다. 건축용지 외에 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등으로 사용됩니다.

대지(垈地)란, '건축법'에서 건축할 수 있는 모든 토지를 말합니다. 지목이 전·답이라면 건축이 불가능하나 전·답이라도 형질변경허가를 얻는 경우 건축이 가능하며, 바로 대지가 됩니다.

농지란, 전·답, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.

임지란, 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄하는 용어입니다.

 

후보지는 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말합니다. 토지의 유용성을 높이기 위해 전환되는 토지로 임지지역보다 농지지역, 농지지역보다 택지지역으로 이용하는 것이 토지의 유용성을 증대시킵니다.

이행지는 임지지역(신탄림지역, 용재림지역 간의 이행), 택지지역(주택, 상업, 공업지역 간의 이행), 농지지역(전, 답, 과수원 간의 이행) 내에서 전환이 이루어지고 있는 토지를 말합니다.

 

맹지란, 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지입니다. 맹지 위에는 '건축법'에 의해 건물을 세울 수 없습니다.

대지(袋地)란, 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 갖는 택지입니다.

 

필지란, 하나의 지번을 가진 토지로서 토지등록의 한 단위를 말합니다. '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 용어이며, 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 법적 개념에 해당합니다.

획지란, 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말합니다. 감정평가에서 중시되며, 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념입니다.

 

나지란, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말합니다.

건부지란, 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지를 말합니다. 건부지의 평가액은 일반적으로 나지에 비해 낮게 평가되며, 이를 건부감가 라고 합니다.

 

공지란, 필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지를 말합니다.

소지란, 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지를 말합니다.

 

선하지란, 고압선 아래의 토지를 말합니다.

포락지는 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말합니다.

 

법지는 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지를 말합니다. 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지 부분을 말합니다. 측량면적에는 포함되지만 실제로는 사용할 수 없는 면적에 해당합니다.

빈지는 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말하며, 법지와 반대 개념입니다. 즉, 법으로 소유권은 없으나, 활용실익이 있는 토지를 말합니다. '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에서는 바닷가라고 부릅니다.

 

유휴지는 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지를 말합니다.

휴한지는 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말합니다.

공한지는 지가상승을 기대하고 장기간 방치하는 토지를 말합니다.

한계지는 행정구역상 타 지역과 인접한 지역 내의 토지를 말합니다.

 

3. 마무리

부동산의 감정평가상의 용도적 종별인 지역종별과 토지종별의 용어의 정리와 함께, 정착물 유무관계 등에 의한 부동산의 분류를 알아보았습니다. 특히, 정착물 유무관계 등으로 부동산을 구별한 용어들이 매우 많아 여러 번 공부를 해도 기억하기가 쉽지 않습니다. 꾸준한 반복 학습을 통해서 언젠가는 용어의 정의를 통달할 수 있기를 바랍니다.