부동산 투자와 투기, 재산3분법, 투자의 위험과 수익, 포트폴리오 이론

1. 부동산 투자와 투기

(1) 부동산 투자

① 부동산 투자의 의의 및 종류

 ⓐ 부동산 투자의 의의 : 확실한 현재의 소비를 희생하여 생산활동을 통해 장래의 수익 획득을 목적으로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 투자는 취득, 운영, 처분의 단계를 거치는데, 운영의 단계가 없거나 지극히 형식적인 것을 투기라 한다. 

 ⓑ 부동산 투자의 종류 

  - 실물투자 : 인플레이션 등에 의하여 상품가치가 증가하는 것에 투자하는 것을 말한다. 

  - 재무투자 : 금융유가증권에 투자하는 것을 말한다. 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때에는 재무투자의 기회가 많아진다. 

② 부동산투자의 장단점 

 ⓐ 부동산투자의 장점: 지렛대효과(타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본수익률을 높이는 효과)를 향유할 수 있다. 단, 타인자본을 과도하게 사용하면 경기가 어려울 때 금리부담으로 인한 도산 위험이 높아진다. 부동산은 낮은 세율, 세액공제 등의 혜택이 있어 세금을 최소화할 수 있는 절세효과가 있다. 부동산은 인플레이션으로부터 구매력 보호기능을 갖고 있다. 인플레이션기에 부동산과 같은 실물자산에 투자하면 부동산가격상승률 등이 인플레이션율보다 높기 때문에 인플레이션으로 인한 위험을 상쇄할 수도 있다. 소득이득과 자본이득을 향유할 수 있다. 

 ⓑ 부동산투자의 단점 : 다른 투자대상에 비해 환금성이 떨어진다. 부동산의 수익성은 입지, 시장, 물리적 기능 등 전반적인 경제상태의 작용에 영향을 받으므로 사업의 위험부담이 크다. 대출을 받아 투자하였다면 금융 위험부담이 존재한다. 중개수수료의 부담이 크며, 부동산투자에는 토지이용규제, 개발통제 등 여러 가지 행정적 통제가 가해지고 법률도 복잡하다. 

 

(2) 부동산 투기 

① 부동산투기의 의의 : 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다. 

② 부동산투기의 폐해 : 투기로 인해 불로소득을 얻은 자와 얻지 못한 자 사이에 소득격차를 심화시킨다. 부동산투기로 인한 지가의 급등은 기업의 신규투자능력을 감소시켜 생산활동을 위축시키고, 그 결과 실업률을 증가시키다. 

2. 재산3분법

(1) 의의 : 재산을 예금, 부동산, 주식에 각각 배분 투자하여 투자에서 발생하는 위험을 분산시키고 안전성·수익성·환금성을 균형 있게 검토하여 재산관리를 하는 것이다. 

(2) 투자재산의 비교

구분	예금	주식	부동산
안전성	유리	불리	유리
수익성	불리	유리	유리
환금성	유리	유리	불리

3. 부동산 투자의 위험과 수익

(1) 위험의 개념과 측정 

① 위험이란 어떤 투자안으로부터 얻게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다.

②기대수익률과 위험은 각각 평균과 분산으로 나타낸다. 

③수익은 기댓값이나 기대수익률 측정하고, 위험은 표준편차나 분산으로 측정한다.

(2) 부동산투자의 위험

① 사업상의 위험 : 부동산사업 자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험을 말한다. 

② 금융적 위험 : 자기자본에 대한 부채의 비율이 클수록 자기자본 수익률은 증가하지만 부담해야 할 위험 또한 증대하여 파산의 위험도 아울러 증가하게 되는 위험을 말한다.

③ 법적 위험 : 정부의 각종 정책 등의 법적 환경이 변화로 인해 수익이 불확실성이 야기되는 위험이다. 

④ 인플레이션 위험 :  투자기간 동안 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락 위험을 말한다. 

⑤ 유동성 위험 : 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다. 

(3) 부동산투자의 수익률과 투자의 결정

① 수익률이란 투하자본에 대한 순수익의 비율을 말하며, 이는 투자의사결정에 있어 가장 중요한 변수 가운데 하나이다. 수익률에는 요구수익률, 기대수익률, 실현수익률 등이 있다. 

② 부동산투자의 의사결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교하여 이루어진다. 기대수익률이 요구수익률보다 크거나 같다면 투자자는 투자를 채택할 것이다. 

③ 투자자의 결정은 투자가치와 시장가치를 비교하여 이루어지기도 한다. 대상부동산의 투자가치가 시장가치보다 크다면 투자를 하려고 할 것이다. 

(4) 부동산투자의 위험과 수익의 관계

① 위험수준이 높은 투자대상의 요구수익률은 위험수준이 낮은 투자대상의 요구수익률보다 높게 된다. 

② 투자대상 중 국채와 같이 위험이 없는 무위험자산에 대한 수익률을 무위험률 또는 무위험이자율이라고 한다. 모든 투자대상의 요구수익률은 시간에 대한 대가인 무위험률과 그 투자대상이 갖는 위험에 대한 대가인 위험할증률을 합한 것이다. (요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률)

③ 부동산투자에서 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구수익률이 커진다. 

④ 부동산의 투자가치 = (예상) 순수익 / 요구수익률

4. 포트폴리오 이론

(1) 포트폴리오 이론의 개념 : 투자자가 한 종류의 자산에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위하여 여러 종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법 및 원리를 말한다.

(2) 포트폴리오의 수익 - 포트폴리오의 기대수익률 : 포트폴리오를 구성하는 개별자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중평균한 값이다. 

(3) 포트폴리오의 위험 : 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험

① 체계적 위험 : 전체시장에 영향을 미치는 위험을 말한다. 이는 분산투자로써 제거되지 않기 때문에 '분산불가능위험' 또는 '피할 수 없는 위험'이라고 한다. 

② 비체계적 위험 : 시장의 전반적인 움직임과는 무관하게 개별자산에 국한하여 영향을 미치는 위험을 말한다. '분산가능위험' 또는 '피할 수 있는 위험'이라고 한다. 

(4) 포트폴리오의 위험분산효과 상관계수 : 여러 자산에 투자하는 포트폴리오를 구성한다면, 개별자산에만 국한되는 위험들이 상쇄되어 비체계적 위험을 줄일 수 있다. 포트폴리오를 구성한다고 해서 체계적 위험까지 제거되는 것은 아니다. 또한 비체계적 위험이라 할지라도 제거의 정도는 각 개별자산 상호간의 상관계수에 따라 달라진다.

(5) 포트폴리오의 관리  : 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.