부동산투자분석, 화폐의 시간가치 계산, 현금흐름 측정

1. 부동산 투자분석을 위한 수학적 기초 - 화폐의 시간가치 계산

서로 다른 시점의 현금흐름을 동일시점의 가치로 환산하는 것을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다. 화폐의 시간가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수를 자본환원계수라고 한다. 현재가치를 미래가치로 환산할 때에는 할증이라는 개념을 사용하고, 미래가치를 현재가치로 환산할 때에는 할인이라는 개념을 사용한다. 

미래가치			현재가치
일시불의 내가계수	개념	1원을 이자율r로 저금했을 때 n년 후에 찾게 되는 금액	일시불의 현가계수	개념	n년 후의 1원을 할인율 r로 할인하여 현재의 금액은 얼마인가를 나타내는 금액 (일시불의 내가계수의 역수)
	식	(1+r)의 n제곱		식	(1+r)의 -n제곱
연금의 내가계수	개념	매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성되는 금액	연금의 현가계수	개념	이자율이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수
	식	(1+r)의 n제곱 - 1 r		식	1- (1+r)의-n제곱 r
감채기금계수	개념	n년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야 할 금액 (연금의 내가계수의 역수)	저당상수	개념	이자율이 r이고 기간이 n일 때, 현재 1원을 대출받고 n년 동안 매년 지불해야 하는 금액  (연금의 현가계수의 역수)
	식	r            (1+r)의 n제곱 - 1		식	r            1- (1+r)의-n제곱

2. 현금흐름의 측정

(1) 영업의 현금흐름 계산

부동산의 운영으로 인해 매년 예상되는 현금유입과 현금유출을 산정하는 것이다.

① 가능총소득 : 단위당 연간 예상임대료에 임대 단위수를 곱한 것이다. 

② 공실 및 불량부채 : 공실이나 임대료 회수가 불가능한 금액 등으로 인해 발생하는 손실액을 의미한다. 

③ 기타 소득 : 주차장 임대료나 유료세탁기 등에 의한 기타 수입을 말한다. 

④ 유효총소득 : 가능총소득에서 공실 및 불량부채를 빼고 기타 소득을 더한 것을 말한다. 

⑤ 영업경비 : 수리비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비 등을 포함한다. 

⑥ 순영업소득 : 유효총소득에서 영업경비를 뺀 것을 말한다. 

⑦ 부채서비스액 : 매 기간 갚아야 할 원금상환분과 이자지급분의 합을 의미한다. 

⑧ 세전현금흐름 : 순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 것을 말한다.

⑨ 세후현금흐름 : 세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 것을 말한다. 

(2) 지분복귀액의 계산 

투자대상인 부동산의 처분으로 예상되는 현금유입과 현금유출을 산정하는 것을 말한다.

① 순매도액 : 매도가격에서 매도경비를 뺀 것이다. 

② 매도경비 : 중개수수료와 같이 투자한 부동산의 처분과 관련된 비용이다. 

③ 세전지분복귀액 : 순매도액에서 미상환저당잔금을 뺀 것을 말한다. 

④ 세후지분복귀액 : 세전지분복귀액에서 자본이득세를 뺀 것이다. 

 

3. 부동산투자분석의 기법

(1) 할인현금흐름분석법 (DCF법 : Discounted Cash Flow method)

장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자채택 또는 기각 여부를 결정하는 방법이다. 

① 순현가법(NPV법 : Net Present Value method)

 ⓐ 순현가 = 현금유입의 현가합 - 현금유출의 현가합

 ⓑ 순현가 ≥ 0    →    투자채택

     순현가 < 0    →    투자기각

② 내부수익률법(IRR법 : Internal Rate of Return method)

 ⓐ 내부수익률이란 예상된 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다.

 ⓑ 내부수익률 ≥ 요구수익률  →    투자채택

     내부수익률 < 요구수익률  →    투자기각

③ 수익성 지수법(PI법 : Profitability Index method)

 ⓐ 수익성 지수 = 현금유입의 현가합 / 현금유출의 현가합

 ⓑ 수익성 지수 ≥ 1    →    투자채택

    수익성 지수 < 1    →    투자기각

(2) 어림셈법

처분 시의 처분소득을 고려하지 않고, 부동산 보유 기간 동안의 운영소득 중 첫해 소득을 고려하여 투자의 경제적 타당성을 분석한다. 수익발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석을 할 때 사용되며, 할인현금흐름분석법을 적용하기 전의 예비적 분석을 할 때 유용하다. 

① 승수법 : 투자에서 승수는 회수기간을 의미하므로, 승수가 작을수록 유리하다. 

 ⓐ 총소득승수  = 총투자액 / 총소득

 ⓑ 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

 ⓒ 세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세전현금흐름

 ⓓ 세후현금흐름승수  = 지분투자액 / 세후현금흐름 

② 수익률법 : 수익률은 승수와는 역수관계이다. 수익률은 클수록 유리하다. 

 ⓐ 종합자본환원율(종합환원율) = 순영업소득 / 총투자액 

 ⓑ 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액 

 ⓒ 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액 

(3) 비율분석법

① 대부비율(LTV; Loan-to-Value ratio) = 융자액 / 부동산가치

② 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액

③ 채무불이행률 = 영업경비 + 부채서비스액 / 유효총소득