고정이자율저당과 변동이자율저당, 저당 상환방법, 동원방법

오늘 피드에서는 부동산학개론의 금융론 파트에서 다루는 고정이자율저당과 변동이자율저당의 차이와 저당의 상환방법, 부동산금융의 동원방법에 대해서 정리해보았습니다. 사회 생활을 하다보면 은행기관으로부터 대출을 받아본 경험이 다들 있으실텐데요. 이번 글을 통해서 대출에서 사용되는 경험을 검토하는 기회가 될 수도 있을 것 같습니다.

 

목차

1. 고정이자율저당과 변동이자율저당

2. 저당의 상환방법

3. 부동산금융의 동원방법

4. 마무리

 

1. 고정이자율저당과 변동이자율저당

고정이자율저당이란 융자기간 동안 대출 시의 초기 이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도이다. 예상하지 못한 인플레이션이 발생하면 그만큼 대출자의 실질이자율은 하락하게 된다. 반면, 융자산환 도중에 시장이자율이 대출이자율보다 하락할 경우 차입자들은 기존의 융자를 조기에 상환하려고 하므로, 대출자는 조기상환위험에 직면하게 된다.

변동이자율저당이란 시장상황에 따라 이자율을 변동시켜 이자율 변동위험의 전부 또는 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도이다. 초기 이자율은 융자 당시의 시장 상황과 장래의 이자율을 예상하여 결정된다. 초기 이자율은 사오한기간 동안 이자율의 변동이 없는 고정이 자율저당보다 낮은 것이 보통이다. 변동이자율저당의 문제점은 차입자의 경우 장래의 월부금을 사전에 정확히 알 수 없기 때문에 채무이행을 위한 가계예산의 작성에 어려움이 있다.

 

2. 저당의 상환방법

저당의 상환방법으로는 크게 원금균등상환(CAM ; Constant Amortization Mortgage), 원리금균등상환(CPM ; Constant Payment Mortgage), 체증식 융자금상환(GPM; Graduated Payment Mortgage) 등 세가지가 있다. 원금균등상환이란 융자원금을 납입횟수로 나눈 금액과 매 기간의 잔고에 대한 이자를 합산하여 납부하는 방식이다. 원금상환분은 일정하지만 지날수록 대출잔액이 적어지므로 이자지급분은 줄어들게 된다.

원리금균등상환이란 원리금상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식으로서 매기에 상환한느 이자지급액이 감소하는 만큼 원금상환액은 증가하는 방식이다. 부동산금융에서 가장 광범위하게 사용되고 있으며, 차입자 편에서 장차 계획을 세우기 쉽다.

체증식 융자금상환(점증상환방법)이란 원리금상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예쌍되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다.

 

3. 부동산금융의 동원방법

부동산금융의 동원방법에는 부동산 신디케이션, 조인트벤처, 프로젝트 파이낸싱이 있다. 부동산 신디케이션(투자자의 합동조합)이란 여러명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다. 조인트벤처란, 특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체이다.

프로젝트 파이낸싱이란 대출금의 원리금 상환이 해당프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식이다. 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다. 프로젝트 파이낸싱은 사업성이 담보가 되며, 개인적인 채무가 없는 비소구금융 또는 비상환청구금융이다. 여러 가지 형태의 보증이나 보험이 대출자로부터 요구 되는 것이 일반적이다. 다양한 사업주체가 참여하여 이해 당사자 간에 위험배분이 된다. 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 것이기 때문에 프로젝트 도산 시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 채권 청구가 가능하며, 채권자는 사업주에 대하여 청구할 수 없다.

 

4. 마무리

이번 피드에서는 융자기간 동안 대출 시의 초기 이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도인 고정이자율저당과 시장상황에 따라 이자율을 변동시켜 이자율 변동위험의 전부 또는 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도인 변동이자율저당의 차이에 대해 알아보았습니다. 또한, 저당의 상환방법인 원금균등상환, 원리금균등상환, 체증식 융자금상환의 개념과 부동산금융의 동원방법으로는 부동산 신디케이션, 조인트벤처, 프로젝트 파이낸싱에 대해 알아보았습니다. 다음 글에서는 역저당과 부동산 증권에 대해 정리한 글을 포스팅해보고자 합니다.