저당의 증권화, 저당시장구조, 부동산증권, 주택저당증권

 

유동화란 유동성이 없는 것을 유동성이 있게 하는 것을 말합니다. 즉, 자산의 유동화란 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성이 높은 자산을 바꾸어 놓을 것을 말합니다. 이와 관련하여 저당의 유동화와 증권화, 저당시당의 구조, 부동상증권과 주택저당증권의 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 저당의 유동화와 증권화

2. 저당시당의 구조

3. 부동산증권과 주택저당증권

4. 마무리

 

1. 저당의 유동화와 증권화

저당의 유동화란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다. 저당의 유동화에는 주택대출채권의 증권화가 있다. 주택을 구입할 때 은행 등에서 주택대부를 받으면 은행은 차입자에 대해서 채권을 갖는다. 이러한 주택저당담보부채권을 모아서 발생하는 이자를 기초로 새로운 증권을 발행하는데, 이를 주택저당증권(MBS; Mortgage Backed Securities)이라고 부른다.

주택저당담보부채권의 유동화란 금융기관이 유동화 중개기관에 주택저당담보부채권을 매각하고 중개기관이 주택저당담보부채권 다수를 모아 이를 기반으로 여러 종류의 주택저당증권을 발행하여 투자자에게 매각하는 것을 말한다.

저당의 유동화는 주택금융 등과 같은 부동산금융의 활성하에 기여한다. 대출자들은 보다 적은 재원을 가지고 보다 많은 차입자에게 자금을 공급한다. 또한 자본시장 침체 시 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지하는 기능을 한다.

 

2. 저당시장의 구조

제1차 저당시장이란 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어진 시장이다. 제2차 저당시장이란 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장을 말한다. 제2차 시장에서 제1차 대출기관들은 자신들이 설정한 저당을 팔아 저당대부에 필요한 자금을 조달한다.

 

3. 부동산증권과 주택저당증권

지분투자자가 갖고 있는 권한을 지분권이라 하고, 저당투자자가 갖고 있는 권한을 저당권이라 한다. 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 지분금융이라 하며, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라 한다. 여기서 지분증권이란 부동산투자회사나 개발회사 등이 지분금융을 얻을 목적으로 발행하는 증권을 말한다. 지분증권에는 부동산투자회사(REITs), 부동산뮤추얼펀드 등이 있다. 한편, 부채증권은 부채금융을 조달할 목적으로 발행하는 증권을 말한다. 부채증권에는 자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS)등이 있다.

주택저당증권(MBS)은 저당대출기관이나 저당회사, 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권이다. 이는 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 누가 갖는가를 기준으로 지분형, 채권형, 혼합형으로 나뉜다. 지분형은 원리금수위권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 투자자에게 모두 매각하며, 이체증권(MPTS; Mortgage Pass- Through Securities)이 있다. 채권형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 발행기관이 가지면서, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달한다. 채권형에는 저당담보부채권(MBB; Mortgage- Backed Bond)이 있다. 혼합형은 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는다. 혼합형에는 지불이체채권(MPTB; Mortgage Pay- Through Bond), 다계층채권(CMO; Collateralized Mortgage Obligations)이 있다.

 

4. 마무리

저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 저당의 유동화와 채권을 모아서 발생하는 이자를 기초로 새로운 증권인 주택저당증권에 대해 알아보았습니다. 그리고, 제1차 저당시장과 제2차 저당시장으로 구별되는 저당시장의 구조와 부동산증권과 저택저당증권의 의의와 종류에 대해 알아보았습니다.