부동산시장의 기능, 효율적 시장(약성,준강성,강성)

1. 시장의 개념과 형태 

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(1) 시장의 개념 : 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정을 말한다.

 

(2) 시장의 형태 

① 완전경쟁시장

 ⓐ 시장에서 상품을 사는 사람과 파는 사람의 수가 아주 많아야 한다. 개별수요자나 공급자는 시장에서 결정된 시장가격을 그대로 받아들일 수밖에 없다. 완전경쟁시장에 참여하는 개별기업이 직면하게 되는 수요곡선은 수평선이 된다. 

 ⓑ 거래되는 상품이 동질적이어야 한다.

 ⓒ 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입하거나 탈퇴할 수 있어야 한다. 

 ⓓ 개별수요자나 공급자가 상품의 가격, 품질 등에 대한 완전한 정보를 갖고 있어야 한다.

 

② 불완전경쟁시장 

 ⓐ 독점시장 : 한 상품의 공급이 단일 기업에 의하여 이루어지는 시장형태이다. 

 ⓑ 과점시장 : 동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상 소수인 시장형태이다. 

 ⓒ 독점적 경쟁시장 : 밀접한 연관은 있지만 동일한 상품은 아닌(동종이질적인) 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장형태이다. 

 

2. 부동산시장

(1) 부동산시장의 개념 : 부동산시장이란 매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳이다.

 

(2) 부동산시장의 유형 : 시장범위에 따라 분류한다. 

① 개별시장 : 개별토지마다 형성되는 시장으로, 토지별로 독자적인 가격이 형성된다.

② 부분시장 : 개별시장과 전체시장의 중간에 있는 규모의 시장이다. 거래되는 부동산의 위치·규모·질·용도 등에 따른 부분시장이 형성되어 시장세분화가 이루어진다. 

③ 전체시장 : 각 개별시장의 총합이라고 할 수 있다. 

 

(3) 부동산시장의 특성

① 국지성 : 부동산시장은 지리적 공간과 결부되어 있기 때문에 공간적 작용범위가 일정지역에 국한된다. 

② 거래의 비공개성 : 거래사실이나 거래내용이 외부에 공개되지 않는다. 

③ 비표준화성 : 부동성과 개별성으로 인해 상품의 표준화가 불가능하고 대량생산이 곤란하다. 개별성으로 인해 하나의 상품에 하나의 가격이 적용되지 않는다.

④ 비조직성 : 국지성과 거래의 비공개성 및 비표준화서 등으로 인하여 조직화가 곤란하다. 

⑤ 수급조절의 곤란성 : 수급조절의 곤란성으로 인해 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 많다. 

⑥ 매매기간의 장기성 : 단기적 거래가 곤란한 경우가 많아 유동성·환금성 면에서 곤란을 가져온다. 

⑦ 기타 : 부동산 시장은 여러가지 법적 제한이 많아 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능을 저하시킨다. 자본시장의 이자율 하락은 자금의 원활한 융통을 가능하게 하여 부동산 공급을 증대시키며, 동시에 수요자의 구매력을 향상시켜 수요를 증대시킨다. 

 

(4) 부동산시장의 기능

 ① 자원배분 기능 : 부동산을 수요자에게 배분하는 기능을 한다. 

 ② 교환기능 : 부동산의 매매·교환 등을 통하여 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다. 

 ③ 가격의 창조기능 

 ④ 정보의 제공기능 

 ⑤ 양과 질의 조정기능 : 시장의 참가자들은 토지의 형질변경, 건물의 용도변경 등 부동산의 양과 질을 조정하여 부동산 상품의 유용성이 최대가 되도록 노력한다. 

3. 효율적 시장 

(1) 효율적 시장의 개념 및 구분 

① 효율적 시장의 개념 : 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라고 한다.

② 효율적 시장의 구분  : 반영되는 정보에 따라 구분한다. 

 ⓐ 약성 효율적 시장 

  ▶과거의 정보가 현재 가격에 반영되므로, 투자자가 과거의 정보를 이용하여 미래의 부동산 가격을 예측하는 것은 불가능하다. 

  ▶기술적 분석 : 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다. 

  ▶기술적 분석을 통해 초과이윤을 얻기 어려우나(현재와 미래의 정보를 분석하면 가능), 정상이윤은 가능하다. 

 ⓑ 준강성 효율적 시장

  ▶기본적 분석 : 투자자가 과거와 현재의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.

  ▶기본적 분석을 통해 초과이윤을 얻기 어려우나(미래의 정보를 분석하면 가능), 정상이윤은 가능하다. 

  ⓒ 강성 효율적 시장

  ▶공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 이미 시장가치에 반영되어 있어 어떤 투자자라도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 정상이윤은 가능하다. 

  ▶분석이 불필요하다. 

  

(2) 할당효율적 시장  : 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로, 어느 누구도 정보를 기회비용보다 싼값으로 획득할 수 없는 시장을 말한다.