감정평가(현황,조건부,기한부,소급,개별,일괄,구분,부분), 가치와 가격

감정평가의 정의와 감정평가의 전제조건에 따른 분류(현황평가, 조건부평가, 기한부평가, 소급평가), 평가대상물건에 따른 분류(개별평가, 일괄평가, 구분평가, 부분평가)에 대해 알아보고, 부동산 가치와 가격의 차이점과 부동산가치의 발생요인에 대해서도 알아보도록 하겠습니다. 

1. 감정평가의 분류 

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감정평가란 토지 등(토지 및 그 정착물, 동산, 기타 재산, 유가증권 등)의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 

1-1. 감정평가의 전제조건에 따른 분류 

1. 현황평가 : 대상부동산의 현재 상태대로 가치를 평가하는 것을 말합니다. '감정평가에 관한 규칙'에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 합니다. 
2. 조건부평가 : 새로운 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산가치를 평가하는 것을 말합니다. 
3. 기한부평가 : 장래의 일정시점을 기준시점으로 행하는 평가를 말합니다. 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 합니다. 
4. 소급평가 : 과거 어느 시점을 기준시점으로 하여 부동산가치를 평가하는 것을 말합니다. 

1-2. 평가대상물건에 따른 분류 

1. 개별평가 : 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다는 것을 말합니다. 
2. 일괄평가 : 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있습니다. 
3. 구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있습니다. 
4. 부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있습니다. 

 

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2. 가치와 가격 차이점

가치(value)	가격(price)
장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값	실거래액
감정평가사가 전문가로서 매긴 현재의 값	공인중개사가 전문가로서 매긴 과거의 값
가치 = 가격±오차	거래당사자 사이에 제안된 값
주관적, 추상적	객관적, 구체적
가치의 다원적 개념	대상부동산에 대한 가격은 하나임

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3. 부동산가치의 특징과 발생요인 

부동산가치는 교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 표시됩니다. 또한, 부동산에 관한 소유권, 기타 권리와 이익의 가치일 뿐 물리적 가격은 아닙니다. 부동산가치는 거래당사자의 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽습니다. 

 

부동산가치의 발생요인으로는 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성 4가지가 있습니다. 

1. 부동산의 효용(유용성) : 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말합니다. 주거용은 쾌적성과 편리성이 있어야 하며, 상업용은 수익성이, 공업용은 생산성이 있어야 합니다. 
2. 부동산의 상대적 희소성 
3. 부동산에 대한 유효수요
4. 부동산의 이전성 : 부동산 소유권에 대한 명의가 자유롭게 이전될 수 있어야 한다는 것을 말합니다.